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2008年房地产行业免费市场研究报告

信息时间：2009-08-24 信息来源：厂商

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【报告简介】：

2008 年，国家为防止经济增长由偏快转向过热，将会继续加强和改善宏观调控政策，实施从紧的货币政策，目的是把宏观经济会从较快的发展速度拉向平稳的发展趋势。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下进入相对平稳的发展周期。 2008 年，需求旺盛仍然是我国房地产市场发展现阶段的基本特征，供给总量不足依 然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。

【报告目录】：

目 录 第一章 行业概述.............................................. 1 一、房地产业的定义及报告的研究范围.......................... 1 二、房地产业发展的特征及主要影响因素........................ 2 （一）房地产业发展的特征.......................................... 2 （二）影响房地产业发展的主要因素.................................. 4 三、房地产业在国民经济中的地位与作用........................ 5 （一）房地产业在国民经济发展中的支柱地位.......................... 6 （二）房地产业在国民经济发展中的拉动作用.......................... 7 四、当前我国房地产业存在的主要问题.......................... 9 五、2007 年我国房地产业发展概述............................. 11 （一）2007 年我国房地产业发展的总体情况.......................... 11 （二）2007 年房地产市场发展中需要关注的主要问题................... 11 六、行业发展阶段及2008 年行业景气判断...................... 14 （一）2007 年我国房地产正处于上行发展周期........................ 14 （二）2007 年我国房地产市场处于景气高位期........................ 14 （三）2008 年我国房地产市场发展趋势分析.......................... 15 第二章 行业发展环境......................................... 17 一、宏观环境分析........................................... 17 （一）房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温................. 17 （二）城镇化进程加速推动市场需求................................. 18 （三）人民币升值与外汇储备的增加成为推动房地产价格上涨力量之一... 18 （四）紧缩的银根难以抑制房地产市场的需求......................... 19 （五）资本市场助推房地产投资增长................................. 19 二、行业政策法规环境分析................................... 20 （一）行业监管体制............................................... 20 （二）行业法律法规............................................... 22 （三）2007 年房地产相关政策评述.................................. 23 （四）2007 房地产政策效果评测.................................... 26 （五）2008 年房地产政策预测...................................... 27 三、关联产业发展及其他因素对房地产业发展的影响............. 28 （一）关联产业发展对房地产业影响................................. 28 （二）资源环境对房地产业发展的影响............................... 28 （三）居民收入分配对房地产业的影响............................... 29 （四）人居环境改善对房地产业的要求............................... 30 第三章 房地产市场供给....................................... 31 一、土地市场运行状况....................................... 31 （一）土地开发、投资及购置情况................................... 31 （二）土地市场存在的问题......................................... 32 二、房地产开发............................................. 33 （一）房地产开发规模与开工、竣工情况............................. 33 （二）城镇住宅建设情况........................................... 34 （三）经济适用住房建设情况....................................... 35 （四）廉租房建设情况............................................. 35 三、房地产租赁市场运行情况................................. 36 （一）房地产租赁的定义........................................... 36 （二）当前房地产租赁市场存在的主要问题........................... 36 （三）房地产租赁市场发展趋势..................................... 37 四、房地产市场供给结构..................................... 37 （一）区域结构................................................... 37 （二）物业类型结构............................................... 39 五、房地产市场供给预测..................................... 41 （一）影响房地产市场供给的主要因素............................... 41 （二）2008～2012 年住宅供给发展趋势和预测........................ 42 第四章 房地产市场需求....................................... 44 一、2007 年房地产市场需求状况............................... 44 （一）需求总量................................................... 44 （二）需求结构................................................... 45 （三）需求特征分析............................................... 47 二、房地产市场需求预测..................................... 48 （一）影响房地产需求的主要因素................................... 48 （二）房地产需求发展趋势......................................... 49 （三）2008～2012 年住宅市场需求量预测............................ 49 第五章 房地产市场供需平衡及价格走势......................... 51 一、房地产市场供需平衡分析................................. 51 （一）2007 年一、二、三级房地产市场供求平衡状况................... 51 （二）不同类型房地产市场供求平衡状况............................. 52 （三）房地产市场供求矛盾分析..................................... 53 （四）供求平衡发展趋势及预测..................................... 54 二、房地产市场价格及走势判断............................... 54 （一）2007 年房地产销售价格水平和特点............................ 54 （二）房地产价格形成机制......................................... 56 （三）主要城市房地产价格波动态势................................. 57 （四）房地产价格走势及市场发展预测............................... 61 第六章 房地产投融资分析..................................... 62 一、投资规模及结构......................................... 62 （一）投资总量及增长............................................. 62 （二）投资的区域结构............................................. 63 （三）投资的物业类型结构......................................... 64 二、房地产融资分析......................................... 66 （一）房地产业融资规模及增长..................................... 66 （二）房地产融资渠道............................................. 67 （三）房地产融资存在的问题....................................... 68 三、个人购房贷款发展状况及存在的问题....................... 68 （一）商业性住房贷款发展状况..................................... 68 （二）住房公积金贷款发展状况..................................... 69 四、行业投融资矛盾分析..................................... 69 五、房地产业投资前景预测................................... 70 （一）房地产业整体发展前景....................................... 70 （二）房地产投资发展趋势及预测................................... 70 （三）房地产融资发展趋势及预测................................... 70 六、投资建议............................................... 71 （一）主要投资机会及投资建议..................................... 71 （二）投资风险提示............................................... 72 第七章 重点城市房地产市场发展状况........................... 73 一、北京................................................... 73 （一）政策环境................................................... 73 （二）市场供给................................................... 73 （三）房地产市场销售情况......................................... 75 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 76 （五）房地产市场发展趋势......................................... 77 二、上海................................................... 77 （一）政策环境................................................... 77 （二）市场供给................................................... 77 （三）房地产市场销售情况......................................... 80 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 80 （五）房地产市场发展趋势......................................... 81 三、广州................................................... 82 （一）政策环境................................................... 82 （二）市场供给................................................... 82 （三）房地产市场销售情况......................................... 83 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 84 （五）房地产市场发展趋势......................................... 85 四、重庆................................................... 85 （一）政策环境................................................... 85 （二）市场供给................................................... 86 （三）房地产市场销售情况......................................... 88 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 89 （五）房地产市场发展趋势......................................... 90 五、杭州................................................... 90 （一）政策环境................................................... 90 （二）市场供给................................................... 91 （三）房地产市场销售情况......................................... 93 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 93 （五）房地产市场发展趋势......................................... 94 六、成都................................................... 94 （一）政策环境................................................... 94 （二）市场供给................................................... 95 （三）房地产市场销售情况......................................... 96 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 96 （五）房地产市场发展趋势......................................... 97 七、深圳................................................... 97 （一）政策环境................................................... 97 （二）市场供给................................................... 97 （三）房地产市场销售情况......................................... 97 （四）市场供需平衡及价格走势..................................... 98 （五）房地产市场发展趋势........................................ 100 第八章 房地产业及主要企业的运营状况........................ 101 一、行业运营绩效.......................................... 101 二、重点房地产企业经营状况................................ 103 （一）企业经营状况对比分析...................................... 103 （二）万科...................................................... 104 （三）保利地产.................................................. 107 （四）金地集团.................................................. 110 （五）北辰实业.................................................. 113 （六）泛海建设.................................................. 115 图表目录 表1： 房地产业分类标准.............................................................................................................. 1 表2： 房地产业发展周期的阶段性特征...................................................................................... 2 表3： 1998～2007年GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投资及其增长率表............... 9 表4： 2007年房地产行业公司增发情况一览............................................................................ 19 表5： 2007政府出台房地产政策一览表.................................................................................... 23 表6： 2003～2007年度土地开发情况........................................................................................ 31 表7： 2003～2007年度土地购置情况........................................................................................ 32 表8： 2003～2007年度城镇固定资产投资、房地产开发投资情况......................................... 33 表9： 2003～2007年房地产开发施工面积、竣工面积及本年新开工面积情况..................... 33 表10： 2003～2007年度城镇住宅建设情况.............................................................................. 34 表11： 2007年按区域划分城镇住宅建设情况.......................................................................... 34 表12： 2003～2007年度经济适用住房建设情况....................................................................... 35 表13： 2003～2007年商品房按区域划分施工情况................................................................... 38 表14： 2003～2007年商品房按区域划分新开工情况............................................................... 38 表15： 2003～2007年商品房按区域划分竣工情况................................................................... 39 表16： 2003～2007年商品房按物业类型划分施工情况........................................................... 39 表17： 2003～2007年商品房按物业类型划分新开工情况....................................................... 40 表18： 2003～2007年商品房按物业类型划分竣工情况........................................................... 40 表19： 2003～2007年商品房销售情况...................................................................................... 44 表20： 2003～2007年商品房按物业类型划分销售面积........................................................... 45 表21： 2003～2007年商品房按物业类型划分销售额............................................................... 45 表22： 2003～2007年商品房按区域划分销售面积................................................................... 46 表23： 2003～2007年商品房按区域划分销售额....................................................................... 46 表24： 2003～2007年商品住宅竣工和销售面积及增速情况................................................... 52 表25： 2003～2007年办公楼竣工和销售面积及增速情况....................................................... 52 表26： 2003～2007年商业营业用房竣工和销售面积及增速情况........................................... 53 表27： 2007年1～4季度全国70个大中城市房地产价格涨幅情况........................................... 55 表28： 2007年房地产开发投资完成情况.................................................................................. 65 表29： 2007年各月房地产开发投资资金来源累计情况及同比增长率................................... 66 表30： 2007年公积金贷款发放额.............................................................................................. 69 表31： 2007年各月上海市商品房建设新开工、施工、竣工面积........................................... 79 表32： 2007年各月杭州市房地产施工、竣工情况................................................................... 92 表33： 2007年各月成都市房地产开发投资累计情况............................................................... 95 表34： 五家房地产企业经营状况对比表................................................................................ 104 图1： 1998～2007年房地产开发投资额及其占国内生产总值的情况....................................... 6 图2： 1998～2007年GDP、全社会固定资产投资额和房地产开发投资额增长情况............... 7 图3： 1998～2007年房地产开发投资占全社会固定资产投资的情况....................................... 8 图4： 1998～2007年房地产开发投资占国内生产总值的情况................................................... 8 图5： 1998～2007年房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率....................................... 9 图6： 2000～2007年我国房地产国房景气周期示意图............................................................. 14 图7： 2006年1月～2007年11月国房景气指数及主要分类指数走势....................................... 15 图8： 2003～2007年固定资产投资走势图................................................................................ 17 图9： 人民币汇率中间价走势图................................................................................................ 18 图10： 我国房地产业行政管理机构关系图.............................................................................. 21 图11： 2007年按物业类型分商品房竣工面积比重情况........................................................... 41 图12： 2003～2007年北京房地产价格指数.............................................................................. 57 图13： 2003～2007年上海房地产价格指数.............................................................................. 58 图14： 2003～2007年广州房地产价格指数.............................................................................. 58 图15： 2003～2007年深圳房地产价格指数.............................................................................. 59 图16： 2003～2007年杭州房地产价格指数.............................................................................. 59 图17： 2003～2007年重庆房地产价格指数.............................................................................. 60 图18： 2003～2007年成都房地产价格指数.............................................................................. 60 图19： 2007年各月全国固定资产投资完成额及房地产投资完成额及其增长率................... 62 图20： 2007年各月全国房地产开发景气指数.......................................................................... 63 图21： 2004～2007各地区房地产投资状况.............................................................................. 63 图22： 2007年各月东、中、西部房地产开发投资完成额及其增长率................................... 64 图23： 2007年各省市房地产开发投资累计完成额................................................................... 64 图24： 2007年各月房地产开发物业结构分月累计投资及增长情况....................................... 65 图25： 2007年房地产开发资金到位比重情况.......................................................................... 67 图26： 2007年各月北京市房地产开发投资完成额走势图....................................................... 74 图27： 2007年各月北京市商品房施工及新开工情况............................................................... 74 图28： 2007年各月北京市商品竣工面积走势图....................................................................... 75 图29： 2007年各月北京市商品现房、期房销售情况............................................................... 75 图30： 2007年各月北京市房屋销售价格指数走势图............................................................... 76 图31： 2007年1～4季度北京市房屋租赁价格指数走势图....................................................... 76 图32： 2007年1～4季度上海市土地交易价格指数走势图....................................................... 78 图33： 2007年各月上海市固定资产投资总额和房地产投资额走势图................................... 79 图34： 2007年各月上海市商品房销售额和住宅销售额走势图............................................... 80 图35： 2007年各月上海市房屋销售价格指数走势图............................................................... 81 图36： 2007年1～4季度上海市房屋租赁价格指数................................................................... 81 图37： 2007年1～4季度广州市房地产累计投资额................................................................... 82 图38： 2007年1～4季度广州市房屋累计施工竣工面积........................................................... 83 图39： 2007年1～4季度广州市房屋累计销售情况................................................................... 84 图40： 2007年各月广州市房屋销售价格指数走势图............................................................... 84 图41： 2007年1～4季度广州市房屋租赁价格指数走势图....................................................... 85 图42： 2007年1～4季度重庆市土地交易价格指数................................................................... 86 图43： 2007年各月重庆市房地产投资完成情况走势图........................................................... 87 图44： 2007年1～4季度重庆市房屋累计施工竣工面积........................................................... 87 图45： 2006、2007年各月重庆市新开工面积占施工面积比重............................................... 88 图46： 2007年各月重庆市商品房销售同比增长速度............................................................... 89 图47： 2007年各月重庆市房屋销售价格指数走势图............................................................... 89 图48： 2007年1～4季度重庆市房屋租赁价格指数走势图....................................................... 90 图49： 2007年1～4季度杭州市土地交易价格走势图............................................................... 91 图50： 2007年各月杭州市房地产开发投资情况....................................................................... 92 图51： 2007年各月杭州市房屋销售价格指数走势图............................................................... 93 图52： 2007年1～4季度杭州市房屋租赁价格指数走势图....................................................... 94 图53： 2007年1～4季度成都市土地价格指数走势图............................................................... 95 图54： 2007年各月成都市房屋销售价格指数走势图............................................................... 96 图55： 2007年1～4季度成都市房屋租赁价格指数走势图....................................................... 96 图56： 2000～2007年深圳市住宅销售面积走势图................................................................... 98 图57： 2007年各月深圳市住宅销售面积走势图....................................................................... 98 图58： 2000～2007年深圳市新建商品住宅价格走势图........................................................... 99 图59： 2007年各月深圳市新建商品住宅价格走势图............................................................... 99 图60： 2007年各月深圳市房屋销售价格指数走势图............................................................... 99 图61： 2007年1～4季度深圳市房屋租赁价格指数走势图..................................................... 100